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　　2026年全国两会期间，全国人大代表，上海市城市更新专家委员会副主任、上海富申评估咨询集团董事长樊芸提交的多条建议备受关注，尤其是“‘物业管理’应改为‘物业服务’”引发广泛讨论。

　　3月10日，樊芸表示，上述建议已被住房和城乡建设部采纳，相关部门将着手修改《物业管理条例》，行业分类也将由“物业管理”改为“物业服务”。

　　记者注意到，房地产行业向来是全国两会的焦点之一。政府工作报告提出，2026年要“着力稳定房地产市场”，有序推动“好房子”建设，高质量推进城市更新。

　　对于城市更新工作，樊芸建议，城市更新项目推进不能“自上而下”一刀切，而要充分听取居民意见，真正做到“问需于民、问计于民”。

　　“物业管理”应改为“物业服务”

　　“‘物业管理’能不能改成‘物业服务’？虽然只有两字之差，但含义是完全不一样的。”在樊芸看来，将“物业管理”改为“物业服务”，更能让每个产权所有人真正感受到业主的主人翁地位。

　　樊芸提出这条建议，是受实地调研中了解到的真实案例所启发。据其介绍，一名市民的母亲独自住在一幢老旧小区里，但每次开车送母亲回小区时都会被物业工作人员拦在门口。理由是小区车位紧张，这辆车因为没有登记缴费，不允许驶入。有几次，其母亲只好拎着东西踉踉跄跄走回小区，让这位市民非常气愤。尽管多次与物业方沟通协商，但问题始终没有得到解决。

　　樊芸认为，物业的工作实际上属于传统服务业，物业公司需要转变观念，应有更多的服务意识，从服务的角度去思考问题，而不是作为“管理者”进行所谓的社会治理。

　　樊芸表示，未来，其还将进一步深入居民小区开展调研，重点关注业主、业委会和物业公司之间的关系，包括如何规范选聘、解聘物业公司，如何更好推动业主参与小区治理，以及如何让物业账目更加公开透明、服务更加完善高效。

　　“我也会深入调研了解物业公司如何转型的问题，它们同样需要获得更好的生存和发展空间。”樊芸指出，目前，业主反映较多的问题是物业费用偏高、服务偏少。物业公司可以通过集约化运营方式降低普惠性服务的运营成本，同时丰富服务项目，增加定制化服务的收入来源。

　　“对物业公司而言，这也是转型升级的契机。”樊芸建议，物业公司可以推出个性化的服务，比如为老人提供陪护服务，为儿童提供体育活动带教，并在临时通行、物品搬运等方面体现人性化关怀，从而整体提升服务体验，赢得更大发展空间。

　　城市更新需要制度、模式创新

　　樊芸表示，近年来，上海市通过包括超长特别专项债在内的政府资金推动更新工作，同时也在制度和模式等方面进行创新。

　　樊芸举例称，上海市通过大规模收储存量土地并优先用于科创发展，给予企业低利率、最长10年的还款周期，并允许同一储备项目不同地块之间灵活调剂使用，从而缓解政府资金压力，并保障重大产业项目落地。同时，鼓励政府和企事业单位空间向公众开放，并将包括老工业用地在内的低效土地更新为高科技产业园区。

　　樊芸认为，未来，城市更新工作应更加关注房屋质量与安全，特别是老旧高层建筑的防灾减灾能力。

　　据介绍，上海市中心城区约有6.6万幢高层建筑，大多30层以上，但现有的消防救援设备一般只能到达50米（15层）左右的高度，无法满足高层建筑的消防救援需求。

　　“我在调研中了解到，我国消防救援设备在国际上处于领先地位，但先进设备的市场占有率还不高。‘谁来投资研发？’这是一直困扰我的一个问题。”为此，樊芸建议，探索消防设备研发与采购的多样化方式，推动更多符合高层建筑救援需求的消防装备落地应用。

　　更重要的是，要通过立法推动高层建筑更新从“被动维修”转向“强制体检”。樊芸还建议，针对房龄超过20年的高层建筑，由政府指定第三方专业机构进行体检评估（鉴定），评估内容包括外墙结构是否存在保温层开裂、面砖剥落等风险点，主体结构是否可能出现沉降，建筑内部关键系统是否“带病”运作。

　　城市更新项目还需精细治理。在樊芸看来，在开展城市更新工作前，要广泛征求相关居民的意见和建议，让居民真正参与项目的规划和决策中来；在实施过程中，要及时向居民通报进展情况，解答居民的疑问，增强居民对城市更新项目的认同感和支持度。

　　樊芸建议进一步发挥城市更新专家委员会的作用，在规划、设计、评估等环节引入“三师”联创工作机制——责任规划师、责任建筑师、责任评估师共同参与，以专业力量优化空间布局，让城市更新成果真正惠及百姓；同时，加大科技创新，利用大数据、物联网、人工智能等技术，提升城市管理智能化水平，为城市更新提供更精准的决策依据。

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